收益法的房地產和商業的評估。 收益法的應用

收益法是評估方法的屬性值的整體組合，組織，企業本身，在判定的成本是由這些有望在未來的經濟利益的轉換取得的財產。 這種方法的理論基礎是相當有說服力的。 投資價值是此刻未來的利益，這是在回報率，這是投資的風險程度的反映貼現值。

對於任何在提供的生產和銷售對象現有企業的財產，以及他的商業使用產生積極的回報，這是合理的，適當的。 在企業投資風險的大小由估計的證明 貼現率。 在經濟方面，目前已達回報對投資的風險投資對象的水平相當的資金由投資所需要的速度，或者是在與評價的時間可比風險的替代投資回報率的作用。

特點

在實踐中收益法的應用是一個相當艱鉅的任務，因為有必要評估成本的每一個重要的決定因素 - 收益和利潤的比率。 當使用這些技術評估的公司，你需要一定要進行所有的關鍵要素，包括該公司的營業額的成本，這對由每個成員創造利潤，成本和風險的直接影響進行全面分析。

收入法來 評估一家企業 時經常使用。 例如，在收購或兼併的情況下，則此方法使用成本或市場的更加頻繁。 附件買家資金目前正與在將來要接收的淨現金流的預期，這不能被認為是有保證的，因為他們的特點是一定的風險作出。 該收益法在評估值這些關鍵因素，對於使用基於市場的方法通常需要市盈率，或回顧展期間一些其他類似的收入倍數，不考慮未來。

對於市場倍數特徵性狀，如不安全，並未能提供可以使用收益法對未來收益和折現率的預測的情況下能夠得到同樣的照顧。 例如，“市盈率”的比率，用來一年，不允許充分反映在未來幾年預期的變化。 正確 使用係數 提供了一個機會來證明投資者普遍偏好，他們經常引用的廠商或業內人士透露。

使用

在分析和保護的需求，以及有關該公司的預算，這迫使進行修改和的創建計劃，預測和基本句子的財務影響發展的信息。 收入方式，以企業的評估，可以測量所有涉及到是否有吸收為收入增長的結果，一定的好處的假設，降低成本，改進流程或降低成本的小型股。 通過這種方法，可以測量和討論的一切。 此外，它可以被用來確定的預期收益發生的時間，以及證明降低了企業的成本，由於有更遙遠的未來的好處運動的程度的過程。

採用收益法提供了買賣雙方的機會，決定了企業的市場公允價值，以及為一個或多個戰略買家的投資價值。 如果顯示不夠清楚這種差異，買家和賣家可以很容易地識別來自協同效應帶來的好處，並採取信息解決方案。

當使用收益法估價業務，你必須記住的是，計算的成本包括了在直接行動的過程中使用的所有財產的成本。 作為方案的一部分，有幾種方法來估算，最感興趣的。 特別是，這些方法適用收益法：資本和現金流貼現。 您可以詳細查看。

方法

使用的現金資本化的方法流過被檢測企業總價值，這取決於現金由企業的潛在屬性產生的氣流。 現金流 的企業或企業作為一個整體-是在結算週期內的所有流入和資金外流的區別。 通常使用一年的計算週期。 該技術是通過將整個流量通過的資本化率到的錢在本值的預期流的代表電平轉換。 在這種情況下，適當的收入來源，有一些調整。

要使用用於計算淨利潤加成（稅後計算）的現金流的傳統方法的非現金費用，以確定資本現金流的絕對值。 這種計算方式可以考慮與自由的現金流，其記錄為另外所需的資本投資，以及需要補充資本金的計算比較更為簡化，沒有討價還價的餘地。

貼現現金流

此方法僅在預期現金流，其通過對企業本身產生基本上為主。 它之間的特性區別在於所需要的成本為分數計算確定代表性水平現金流這一事實。 這種方法在發達國家是最廣泛使用的原因在於它可以被用來解釋所有的前景的事實。 現金流是大致相等的總和淨收入和折舊，提供淨營運資本和資本支出投資的減法增益。

使用現金流量折現法的條件如下：

• 我們有理由相信，未來現金流會有所不同電平的電流，也就是我們所談論的開發企業;
• 有範圍為使用企業或商業地產的未來現金流進行有意義的評估;
• 目的是建立一個完整的或部分的步驟;
• 企業是一個重大的混合用途的商業價值。

由現金流量折現法收益法與資產評估是最好的，但它的使用是很費力的。 有估計，如果沒有這個方法的應用產生是不可能的。 這些包括其後續評估投資項目的發展。

貼現的方法的優點

如果通過折現法練收益法的房地產或商業評估，有可能確定一些主要的好處。 首先，我們在談論什麼樣的未來業務的利潤直接只考慮生產的產品，其後續銷售預期的運營成本，並與維護，生產和貿易能力擴展有關未來的投資，體現在盈利預測只能間接地通過其電流折舊。

要點

調整的事實，利潤是會計報表的指標後，進行與缺乏盈利或虧損的投資計算的指標收益法評估，所以運行過程中受到顯著操作。

現金流量折現法由三組車型：

• 股息貼現;
• 剩餘收益;
• 貼現現金流。

如果實行按照模型股利折現證書作為現金流的商業手段，應用支付股份。 儘管該模型是在識別和評估企業的資產價值國際慣例顯著常見的，它有很多的缺點。 在沒有留存收益會計學位車型。 這裡不僅是個別企業，而且對整個國家的股利政策的差異。 這種方法不能在不盈利企業使用。 這種模式最適合於少數股票的價值計算。

剩餘收益模型

收入法通過剩餘模型的方法估計假定為現金流量的測量剩餘收益的價值將被使用，即利潤之間並在盈利，這是由股東在購買本公司或其股份的時間預測的大小差異。 如果企業價值是適當的模型假設的基礎上計算，這將是相等的總和賬面價值與在此之後的剩餘收入的預計金額的現值。 該模型顯示，其在財務報表中的數據的質量有顯著的靈敏度。 對於俄羅斯的條件，信息的充分性受到質疑顯著。

好處股東

當然，股東或公司，具有一定的歷史，以及支付股息的事實的股東，可以採取貼現模型的優勢來計算自己的公司的成本。 的情況是，這個行業的企業股東很少少數，所以，對他們來說最適合的方式是通過貼現現金流使用收益法的房地產和商業模式的評估。 在這個系統中的關鍵是提供現金折扣率或投資預期回報。 這種模式最大的問題是預測自由現金流的準確性，以及折現率的適當定義。

如果我們將收入的方法，它的定義是上面給出，採用折現現金流量法從企業的預期收益，考慮到預計的資金流動，這可以從流通中現金利潤所需的再投資後撤回。 隨著現金流的一項指標不依賴於企業使用的會計制度，其折舊政策。 在這種情況下，一定要考慮任何的現金流 - 流入和流出。 的金融意識評估折現現金是這樣的，因為這些過程的結果是他們在那會是提供給投資者在收到現金流的時間量減少的狀況下，他把自己的錢不是在業務，現在，以及在什麼 - 什麼其他投資資產的公共性質，例如流動性安全性或銀行存款。

其他技術

收入法，其中的一個例子，如前所述，最近用得越來越少了，現在已經成為評價的最常用的方法。 它是用於各種資產的評估，並用作分隔的股票期權的主要特點是任何資產將被允許評估這個作為一個選項，他的想法的基礎。 目前，收益現值法的排斥反應是最常見的有利於期權定價模型（分別的Black-Scholes）進行。

這樣的系統，它正在使用，使得公司的資產或企業在其正在與大面積虧損的情況下總價值的評估。 該模型旨在進一步解釋為什麼企業的股權資本成本不為零，即使在企業低於債務的名義尺寸的成本降低。 即使有這樣的優勢，可以注意到的是，Black-Scholes模型的俄羅斯公司的估值目前有更多的理論。 存在的主要問題，由於此模型不能適用於國內業務 - 這是缺乏對模型參數，這是迫切需要的一些證據。

發現

收益法評估業務和房地產開始被更頻繁使用，出現這種情況的原因有很多。 特別是，它涉及因其中有其在消費市場使用困難的不足。 首先，應該指出的是多麼困難，以使未來的服務和產品，原料成本，以及複雜輸入其餘指標的預測。 在這種情況下，我們可以談論一些主觀的專家評估。 此外，問題是低犯罪率檢測信息的俄羅斯企業，因為這是正確的計算和Black-Scholes模型的關鍵。 這是公司的主要由於較低的企業文化。

廣大股，其中本和大包，主要集中在人的小圈子的手，和比重 小股東 和小業主，他們的佔有率很低，在股本是可以忽略不計。 事實證明，很多企業根本就不感興趣透露任何信息。 因此，要複雜得多對於大多數的俄羅斯工業和商業收益現值法計算。 在其他條件下，它運作良好，顯示出其所有的優點和可靠性。